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海南省房地产业的未来发展有重大影响的文件

发布日期:2018-03-24   来源:房产指南网     浏览次数:2087
   海南省房地产业的未来发展有重大影响的文件,今年一月份,海南省政府下发了《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》这一对海南省房地产业的未来发展有重大影响的文件。该文件信息量巨大,干货满满,专业性极强,因此,所有拟在海南省投资或已经在海南省投资的企业都要认真学习这份文件,领会其中的深意,为自己的未来发展做出新的谋划。下面,笔者根据自己的解读带领大家学习一下这个文件,其中红色字体部分均为文件原文。
 
  1、设置天花板:下列规定是根据海南省的环境承载力所提出的终极战略思考,当然,笔者更希望把下列思考上升到地方立法的层面来固定化,永久化。
 
  按照“总量锁定、增量递减、存量优化、效益提高”的基本要求,实施最严格的耕地保护制度,建立健全生态环境和基本农田保护补偿制度,设定土地资源消耗上限、耕地保护红线、生态环境底线;
 
  实行建设用地总量和强度双控制度。到2020年,全省建设用地总规模控制在550万亩以内;坚决守住耕地保有量1072万亩、永久基本农田909万亩和林地保有量3165万亩;
 
  2、强调国土空间规划管控:本条规定似乎是老调重弹,历届政府均重视规划,但遗憾的是,海南省各地市的规划随着政府首脑的变动始终在不停地更改,很难做到一张蓝图干到底。
 
  在省和市县总体规划划定的开发边界外,原则上不予办理建设项目用地手续;在省和市县总体规划划定的产业园区开发边界外,原则上不予办理工业项目用地手续;
 
  建立规划调整硬性约束机制。其他用途用地不得擅自调整规划改变为商品住宅用地,对严禁规划为商品住宅用地、但已规划为商品住宅用地的,应当及时调整城乡控制性详细规划用途。建立城镇空间、农业空间、生态空间等国土空间利用和用途转换管制制度,从严控制生态空间、农业空间转为城镇空间。
 
  3、严格控制土地出让:控制一级市场的土地出让可以在源头上控制房地产业的发展,当然,建设用地尤其是商品房住宅用地供应量越少,房价越高,这一规律已经在去年的海南房地产价格走势上得到印证。
 
  实行年度新增建设用地计划管理。将土地批后供地率、存量国有建设用地处置率、人地挂钩等指标作为安排年度新增建设用地计划的重要依据。
 
  加强年度商品住宅用地计划管理。由省国土资源主管部门根据各市县年度商品住宅建设规模、存量商品住宅用地数量、商品住宅土地供应价格、商品住宅销售均价等情况确定商品住宅用地年度计划。划拨住宅用地补办出让手续或转让用于商品住宅建设的,一并纳入商品住宅用地计划指标管理。对位于生态保护核心区的市县,停止安排新增外销型商品住宅用地供应计划。全面停止办理产权式酒店用地审批手续(含农用地转用、土地供应和改变用途审批)。农垦历史遗留土地问题处置按照省政府有关规定办理。
 
  分类商品住宅用地供给管控。坚持住宅项目用地多轨制、分类别保障。继续加大保障性住房用地供应,进一步推进棚户区改造和城市、农村住房更新改造,保障本省居民基本性住房需求;鼓励租赁住宅用地供应,加快建立租购并举的住房用地保障制度;合理有序配置面向岛外居民的商品住宅用地,通过市场调节投资性住房需求。
 
  4、严格市场准入,淘汰劣质企业。实际上,历届政府都在隐蔽地这么操作,但是顾及国有土地出让的公开、公平原则,谁也不敢把淘汰劣质企业摆到明面上,现在则不同了,政府已经公开声明要从土地出让的源头上设置准入门槛,提高土地利用效率。
 
  建立用地效益标准。将土地投资强度、产值、税收等相关指标,作为建设用地供应准入标准,由省国土资源主管部门会同省发展改革、商务、工信、税务、财政等部门制定建设用地出让控制标准。
 
  5、完善土地有偿使用制度,推进海南产业结构的调整。以土地出让、用途管制等行政手段来调整产业结构,推动海南经济升级换代,是一个非常值得称赞的方法!
 
  扩大有偿用地范围,对教育、科研、体育、医疗卫生、社会福利、文化设施等公共服务与公共管理用地,只有一个意向用地者的,可采取协议出让方式供地。对新产业、新业态用地及工业用地可以采取先租后让等方式供应。通过“先租后让”方式取得土地使用权的,土地使用权人可凭不动产登记机构颁发的不动产权属证书办理规划报建、施工许可等手续。
 
  实施差别化地价管理。鼓励发展租赁型商品住宅,对用于租赁的商品住宅基准地价可以按照商品住宅基准地价的70%确定。对研发设计、现代物流等产业可按规定参照工业用地出让价格出让。
 
  实行“弹性年期”土地供应制度。对房地产业以外的其他产业项目,应根据产业生命周期,在国有建设用地使用权法定最高有偿使用年限内,合理确定土地的有偿使用年期,可结合实际适当缩短项目用地年期,降低产业用地保有成本。依法应以招拍挂方式供应的项目用地,可实行“弹性年期”+“对赌协议”供应方式,首次供应年限一般不超过5年,5年期满后,对不符合相关协议约定的,按协议约定收回土地使用权;符合相关协议约定的,可以延长土地使用年限并补缴土地出让金,但最长不得超过同用途法定最高年限。
 
  6、规范土地一级市场。下列规定既是对原有土地一级出让当中弊端的纠正,也是对现有国有土地出让招拍挂政策的突破!现行的土地招拍挂制度一个显著特点就是不允许土地出让设置非价格条款,但是,本次规定明确说明可以设置竞买人的条件,目的就是把好土地、好项目交给好企业开发。这个立意当然很好,但是执行当中如何确保不是利益输送,如何防止土地出让环节的腐败,是各级纪检监察、检察机关思考如何同步配套监督的时候了!
 
  严格净地出让制度。
 
  加强土地储备调控。建立储备土地阈值机制,合理设定土地动态储备规模,可将省级规划审批的重点核心区、省级主导新建的重点开发区域用地、省级主导重大建设项目用地、以及其他有偿收回(收购)的闲置土地和低效利用土地纳入省级土地储备,强化省级土地储备在产业用地保障和市场化开发方面的示范引导作用,增强省级土地资源调控能力。
 
  完善土地招拍挂制度。土地供应前,市县规划部门应根据控制性详细规划提出明确的用地规划条件,市县有关产业主管部门或开发区管理机构应当根据项目建设意向和建设用地出让控制标准提出投资强度、税收和产出要求等关联条件,市县国土、房产、工信、商务等相关部门或开发区管理机构可以根据项目建设需要,在公平、公正、不排除多个市场主体竞争的前提下,就竞买人注册资本金、业绩、商品住宅租售比例、提供就业等内容,合理设定报名条件,并在土地招拍挂出让公告等文件中予以明确,将好地交给好企业、好项目开发。
 
  加强协议履约管理。土地供应成交后,市县有关产业主管部门(工业项目投入和产出由工信主管部门负责、其他项目投入和产出由招商主管部门负责、税收由税务主管部门负责)或开发区管理机构就土地出让前提出的关联条件以及其他开发利用要求、违约责任等对赌内容,分别与竞得人另行签订履约监管协议,作为国土资源主管部门签订土地供应合同的前提条件。
 
  7、强化供后监管:土地供后监督历来是政府的缺项,目前所谓的供后监督只有土地闲置处罚这一种方法了。本次规定提出了多种土地供后监督的方法,思路很好,关键是执行。比如,凡是供地后又要求提高容积率的,可否一律规定重新走招拍挂程序,并禁止设置任何附属条件?
 
  加大存量用地处置力度。各市县政府应当加大闲置土地、低效用地等存量用地的清理处置力度,依法采取无偿收回土地、有偿收回土地、改变土地用途、土地置换、临时使用土地等方式处置闲置土地。
 
  禁止其他用途的土地改变用途用于商品住宅开发。
 
  禁止商品住宅项目用地提高容积率。
 
  通过上述解读,笔者认为本届政府还有很有思路并想有所作为的,海南省已经建省30周年了。三十而立,一个人成长30年要成熟,一个行政区成立30年当然更要成熟,愿我们的政府牢记这句格言:不谋全局者不足以谋一域,不谋万世者不足以谋一时。
 
 
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